万科和ProLogis悄然入市 巨头们都在抄底和合租写字楼？
2020年，整个共享办公行业将经历喜忧参半。除了优科工场的成功上市给行业带来了一场温暖的意外，整个行业陷入了长时间的沉寂。
自从共享办公鼻祖WeWork上市失败后，共享办公行业也进入了融资寒冬。近两年全轨国内融资事件屈指可数。氪空间、纳什空间、WeWork China，无一例外都是老股东救出来的。
To VC模式失败后，共享办公玩家开始“洗心革面”:还亏本店，改造轻资产，努力定制总部业务。
然而，沉默并不意味着消失。经过大洗牌后，巨人进入共享办公室。
自2019年以来，领先的房地产开发商推出了新的共享办公品牌，如万科的“牛小时”、金茂资本的办公空间品牌J SPACE、恒基地产的办公品牌Bcos。
巨头的进入给原本沉寂的市场注入了新的活力。但是，在资本市场上，房地产开发商可以使用吗？
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新品牌频出，巨头正式入场
据PropTech研究院不完全统计，到目前为止，万科、金茂、世茂、凯德置地、恒基地产、中粮、ProLogis等都推出了全新的共享办公品牌。
图片：房地产开发商推出联合品牌(部分)
2019年底，万科悄然推出办公品牌“牛小时办公”。今年6月，牛小时办公苏州社区正式开业。据了解，牛小时办公一期工程占地约6000-7000平方米，目前项目入住率为50%-60%。
图片：万科办公品牌牛小时办公(来源：牛小时办公官方微)
今年央企开发商中国金茂进入共享办公市场。金茂资本于今年8月正式发布了针对城市更新办公空间项目的J SPACE。
除了国内开发商，香港和国外开发商也看好共享办公轨道。
早在2018年，凯德置地就进入了共享办公行业，灵活办公品牌乔伊桥在沪、苏、渝拥有7家门店。
经过两年的准备，恒基地产今年上市。近日，恒基地产旗下共享办公空间品牌Bcos正式亮相。与其他开发者的产品不同，smart office是其最大的卖点。
此外，就连物流地产之王ProLogis也开始涉足共享办公行业，推出商业办公品牌GWS ProLogis Space。目前，GWS仍处于试点阶段，唯一的门店位于上海普洛斯大厦。
图片：GWS，ProLogis旗下商业办公品牌(来源：好租官网)
可以看出，相对于创业公司，现在进入市场的开发商大多是用自己的物业来测试共享办公，这是开发商相对于创业玩家最大的优势。
共享办公行业大洗牌后，开发商纷纷入市。这是抄底的节奏吗？
一年半前，金谷地产基金文胜投资，其总裁徐亚锋曾告诉PropTech研究院，如果让一两个PK在未来的市场上合作，文胜投资当时不能排除为他们进行一些投资和合作。
在BCos创始人兼CEO方力伟看来，现在选择进入并不仅仅是抄底，而是房地产开发商的理性决策。
“我们分享办公业务不仅仅是为了一份，而是因为整个市场都有灵活安全的办公需求。”
方力伟指出，市场对高质量办公服务的需求迫使房地产企业提供更高质量、更多样化的服务，以满足企业客户的需求。
02
没有好戏看了，不改变就出局
传统开发者涉足共享办公还不算晚。早在2015年，SOHO中国、金地、远洋、钟君地产就开始试水共享办公业务。
当时大部分公司都只是来一趟水，只有潘石屹手里的钟君地产旗下的FUNWORK和SOHO3Q才是真正的上心。
在共享办公的前半段，传统的开发者从业者还在看WeWork，看好戏。
从2019年开始，第一批开发商布局的共享办公品牌逐渐淡出人们的视线：SOHO旗下的SOHO 3Q已售出11个项目，钟君集团旗下的FUNWORK已停止运营。
与此同时，第二批开发商开始进入市场。为什么开发者要重新进入这个轨道？
短短几年，市场趋势就发生了变化。
中国的房地产已经从增量市场进入股市，办公租赁也从原来的卖方市场变成了买方市场。
根据DTZ的数据，2020年第三季度，北京的空置率已升至16.6%，上海和深圳的空置率均超过20%。随着写字楼空置率的上升，写字楼业主面临着巨大的压力。
除了环境的巨大变化，在行业前半段，以WeWork、优科工场、氪气空间为代表的创业者完成了市场教育。目前消费者对共享办公产品的接受度非常高，巨头不需要对市场进行再教育。
今年疫情过后，越来越多的大公司开始认可并接受共享办公作为一种更灵活高效的工作方式。
对于开发商来说，尽早入驻办公室，已经成为股票时代不被淘汰的必要因素。
自从共享办公室成立以来，就陷入了一个奇怪的亏损圈。除了上半年的To VC，共享办公行业本身也存在一些问题。
一位业内资深人士告诉PropTech Research Institute，“(一些联合办事处)房价高，装修成本高。租金连成本都抵不上。不算运营，不算时间成本，没有回报率。”
作为业内为数不多的能实现正利润的联名玩家，打造富港的秘诀就是不烧钱，不盲目跟风扩张，精细运营，每一笔账都要算清楚。
那么，巨头们能否避免共享办公上半年踩的“坑”？
方力伟指出，行业下半年，所有玩家都变得理性了。经过整个环境的洗礼，剩下的玩家在资本的帮助下抛弃了之前的粗糙和爆发性增长。
“只有建立自己品牌的核心竞争力，保持长期健康的发展趋势，才能继续拓展业务。”方力伟说。
03
精细化运营时代开启，自负盈亏成标配
随着行业五年的快速发展，市场环境发生了变化，整个共享办公的运营逻辑也发生了翻天覆地的变化。
首先，不烧钱，对自己的盈亏负责，成了新玩家的新标准。
“我们的母公司是恒基兆业集团，但我们是独立的子公司，这意味着我们必须自筹资金。”BCos创始人兼CEO方力伟在Bcos产品发布会上表示。
以前规模理论下，能自筹资金的玩家不多，更别说盈利了。
同时，随着房地产进入存量时代，存量资产的运营成为开发商的新问题，共享办公也成为开发商精细化运营的最低培训场地。
BCos创始人兼CEO方力伟认为，共享办公产品的市场需求永远存在，未来的共享办公与传统的写字楼租赁是互补的。房地产开发商要想什么都吃，就必须真正从用户需求出发，补充共享办公业务线，为用户提供灵活、智能、安全的办公空间。
目前大部分开发商的共用办公室都位于开发商的自持物业内，其产品主要是为整栋楼提供配套服务，或者作为开发商旧城改造业务的一部分。
苏州万科总经理曾公开表示，牛小时是万科城市配套服务商战略与苏州的结合。金茂资本相关负责人表示，J SPACE是金茂资本在新资产管理时代对办公空间和运营模式的探索。
共享办公锻炼出来的运营能力，也可以作为现有业务的补充和延伸，服务于房地产开发商现有的房地产业务。
比如敏捷公子创立的联合办公品牌欢图，为敏捷海南社区商务雅都汇提供全链业务管理服务。
对于阿特拉斯来说，有趣的是，承接剧组的“办公室拍摄现场”业务也成为其新的业务增长点之一。《三十而已》 《安家》 《幕后之王》等大电影电视剧，部分是在Atlas的办公空间拍摄的。
从费用上来看，据了解租赁费是按照实际使用小时数来计算的，在Atlas中一部影视剧的租赁费用可以达到几十万。这部分收入也成为了阿特拉斯非主营收入的重要组成部分。
"每年，我们在这方面的收入都令人满意."除了收入，还有很多意想不到的收获。“有时候顾客参观我们的办公室时，他们会认出我们是一部影视剧的所在地，这让他们对办公室空间的环境更有信心。在这里工作甚至给了他们一种自豪感。”阿特拉斯工作人员说。
图片：电视剧《安家》拍摄于上海环球木兰国际广场办公空间
由于开发商的涌入，平静的共享办公市场再次出现波动。业内现有玩家如何看待开发商等新进入者？
据星空图书馆空间创始人兼CEO白宇介绍，上述企业拥有大量自有物业。这几年市场证明有共享办公的需求，所以两者合并后考虑一些自营品牌是正常的，之前也有房地产商尝试过。但是卫星图书馆的空间在2020年已经盈利，所以开发者的进入不会对卫星图书馆的空间产生任何影响。
“开发商在共享办公中一直是边缘玩家，对行业没有主导影响，这是由开发商高高在上、高高在上的传统决定的。碎片化股票资产精细化操作的领域，不是开发商擅长的。随着2019-2020年行业加速淘汰，竞争主要不是来自同行，而是冲击周期中的大市场，所以实现盈利和跨周期的企业有望在后面到来。”怀特说。
创富港联合创始人兼副总裁汤唯表示，如果有商业地产运营项目的房地产企业注重联合经营和布局，目的是进一步培育现有的商业地产运营项目，寻求消化自有物业的新途径。但联合办公行业本身就是一个专业化运营的行业，不能只是房企的延伸业务。未来，它将通过规模和技术赋能形成越来越强的壁垒。
一位房地产行业的老手感慨道：“行业是代代相传的，需求总会有人来满足。如果开发商玩家没有市场拓展计划，可能不算入场。”